Сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилой дом или квартиру


Предоставляя своим родственникам для проживания и регистрации по месту жительства квартиры, собственники порой не задумываются, какие их ожидают последствия принятия столь серьезных решений.

Вселение собственником в свою квартиру иного лица означает, что собственник предоставляет данному лицу право пользования принадлежащим ему жилым помещением.

При этом закон, формально определяя, содержание такого понятия как «право пользования», достаточно неопределенно прописывает порядок прекращения данного права в случае, если собственник решит, что не желает более проживать с ранее вселенным в квартиру лицом, либо захочет продать принадлежащую ему квартиру, предварительно освободив ее от третьих лиц.

Статья 31 ЖК РФ предусматривает, что собственник вправе требовать прекращения права пользования жилым помещением лицами, которые были вселены в качестве членов семьи, но в последующем стали относиться к бывшим членам семьи. Но в этой части закон предусматривает лишь один критерий, позволяющий однозначно говорить о прекращении семейных связей – это расторжение брака между супругами. В отношении других лиц четких критериев, которые бы давали возможность определить, когда проживающие в квартире лица, перестают быть членами семьи собственника, нет, что в свою очередь, влечет проблемы по доказывания факта прекращения семейных отношений.

Чтобы не доказывать в суде, почему ранее вселенный в квартиру внук или брат отца перестал в один прекрасный день быть членом семьи, хотя являлся таковым на момент вселения, многие собственники идут на хитрость и передают в дар (или по родственному договору купли-продажи) свои квартиры другим родственникам (иным близким людям), чтобы уже те обращались в суд с иском к «неблагодарным» родственникам, которые злоупотребляют гостеприимством и отказываются добровольно освобождать предоставленное им для проживания жилье. Делается это в расчете на положения пункта 2 ст. 292 ГК РФ, который предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Получив в дар имущество, новый собственник, руководствуясь положениями рассматриваемой статьи, предъявляет в суд иск о выселении таких «неблагодарных» родственников. Новому собственнику в этом случае не нужно опасаться наличия родственных связей (даже если они есть) с выселяемыми лицами, поскольку на нового собственника положения ст. 31 ЖК РФ, представляющей собственнику право требовать выселения только бывшего члена семьи, не распространяются. Но пытаясь таким способом обойти положения ЖК РФ, собственники не всегда обращают и не всегда понимают значение тех договоров, которые они подписывают для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности от прежнего собственника к новому.

По сложившейся практике во всех договорах о переходе прав на жилое помещение принято указывать лиц, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства. Включая данный пункт в договор, нужно внимательно следить за формулировкой этого пункта, поскольку от его содержания в дальнейшем будет зависеть права лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире. Очень часто по незнанию пункт о факте регистрации в квартире иных лиц – членов семьи собственника излагается следующим образом: «В квартире, помимо Дарителя, зарегистрированы по месту жительства и проживают ФИО, за которыми в соответствии с законом сохраняется право пользования жилым помещением».

Такая формулировка договора дарения практически лишает Одаряемого-нового собственника квартиры возможности выселить через суд членов семьи собственника, фамилии которых нашли свое отражение в приведенном пункте договора дарения и которые не собираются освобождать жилье добровольно. Суды однозначно трактуют подобные пункты договора как имеющуюся между прежним и новым собственниками квартиры договоренность, закрепленную в договоре дарения, о том, что члены семьи прежнего собственника сохраняют за собой то право пользования жилым помещением, которым они были наделены прежним собственником. В этом случае не принимаются во внимание ссылки на ст. 292 ГК РФ, поскольку суды на такие доводы указывают, что одаряемому при заключении договора дарения было известно, что в квартире проживают члены семьи прежнего собственника, и он согласился принять дар под условием прежнего собственника о сохранении за членами его семьи права проживания, а значит не может через суд требовать выселения таких граждан.

Реализация подобного условия о сохранении за членами семьи прежнего собственника права пользования жилым помещением порождает парадокс правового регулирования, поскольку собственник, имеющий согласно ст. 292 ГК РФ право требовать выселения из его квартиры всех посторонних ему лиц (членов семьи прежнего собственника), не может реализовать данное право, поскольку во внимание принимаются только положения договора.

А на практике и применительно к реалиям нашей жизни наличие такой формулировки в договоре дарения предполагает только один возможный вариант решения проблемы с «неблагодарными» родственниками – заключать новый договор дарения или купли-продажи, в котором не предусматривать за этими бывшими родственниками сохранение права пользования жилым помещением. В таком случае суд должен будет удовлетворить требования уже третьего собственника жилого помещения, поскольку в его договоре никаких указаний о сохранении права пользования не будет, и поэтому за членами семьи бывшего собственника не может быть сохранено право пользование, как не основанное ни на законе, ни на договоре.

Стоимость услуг адвоката при разводе

Услуги адвоката по защите прав потребителей

  

Вернуться в раздел "Полезная информация"